上班族投資基礎(二)：認識價值與價格的差異可以提供絕佳投資機會

        如果想要成為一個好的投資者，就必須要學習辨識價格與價值的差別。價格比較簡單，所以我們先從價格開始。當一筆交易成立的時候，價格就確定了。假設你想去買一間房子，經過與賣家的協商後，最終你們用1000萬元完成交易，此時這間房子價格就是1000萬元。但是請思考一個問題，這棟房子的價值是多少呢？回答這個問題之前，我們先探討一下要怎麼評估一個投資標的的長期價值。此時就必須來介紹一個廣為人知的估值工具——現金流折現模型。

現金流折現模型(discounted cash flow, DCF) 

                                  我一直在思考怎麼樣把這個部分用簡單的方法呈現，只要你google現金流折現法，網路上就會有很多介紹的文章，但就我看來這些文章都太「專業」了。我相信如果沒有一定的基礎背景，一定會被那些內容搞得頭昏腦脹。好吧，先來講一下定義：

 

現金流折現模型的意義：資產的價值等於其未來所產生的現金流的總和

公式：P0 = (E0CF1)/(1 + r) + (E0CF2)/(1 + r)2 + ... (延續到永遠)

 

P0       = 資產現值

E0CFn = 第n期產生的現金流

r         =折現率 (也就是資金成本, 或預期報酬率…之後會解釋)                              

 

  我知道公式你一定看得懂，但你還是不懂這其中的內涵，對吧。別擔心，讓我用個簡單的例子來說明你就會明白了。

        以上述的1000萬房產來說，假設你打算買來收租。假設每年的租金是30萬，那麼以投資的角度來看，你這個資產一年後會帶來30萬的現金。假設你一年後就用原價賣掉這間房子，那麼你的總回收資金就是1030萬。換言之，你的資產經過一年的時間後，從1000萬增加到了1030萬。所以反過來想，也就是對於一個會增值的資產來說，未來的價值會依照一個比率折回現值。同樣的概念可以應用到所有的投資標的。

        那麼如果是10年後呢？原則也是一樣的。假設1000萬的房子你租了10年後才賣出，屆時總回收資金是1300萬，折現率是2.66%。說到這裡可能有些人已經可以理解到，其實折現率就等於投資的年化報酬率。沒錯！對於一個會增值的資產來說，他的增值速率其實可以視同其折現率。這個DFC模型的概念很簡單，但是實際應用就會比較複雜。以後有機會再詳細介紹。目前只要先了解DCF的原理與其用來估值的目的就可以了。

           現在你知道價值與價格的差別了。對於一個投資標的來說，價格就是成交時候的金額，價值則是這個標的未來會帶來的所有現金總和。

價值與價格的落差提供投資機會

        為什麼辨識價格與價值的差異這麼重要？因為價格會波動，只要能辨識價格與價值差異，我們就能趁著價格低於價值的時候將資金投入，取得絕佳的投資報酬率。例如上述的房子，我們知道一年可以收取30萬租金。如果我們的購入價格是1000萬並且持有1年。我們的年化報酬率將會是3%。但如果因為某些原因導致市場陷入恐慌，房價下跌，因此讓我有機會用600萬取得這個房子，此時報酬率就變成了5%。重點就在這裡，當你透過分析研究可以得知一個資產未來的價值大概可能是多少的時候，你就可以用一定的折現率回推到現值，這就可以用來評估這個資產的投資效益，並且訂出合理的入手價格。就這個房產投資案來看，由於你本身很了解附近的租屋行情，所以你知道這間房子一年絕對可以租30萬。而你的目標收益就是3%，對你來說在不考慮其他因素的情況下，1000萬就是一個可以接受的價格。但如果你要求的報酬率是5%，那合理價格就變成是600萬。所以你可以藉由這種方式來評估你是否要投入資金到這個投資標的。

        說個題外話，對於上班族來說，買房通常不只是為了投資，尤其是第一間房子通常有打穩根基、安定基礎的意義。所以我們不能純粹去考量投報率，否則老實說現階段的房地產投報率大部分都很差，不如投資股票。

凶宅你敢買嗎？  

        我就來說一個實際的房地產投資案例給各位參考。這個經驗給了我投資人生中兩個重要的啟發，我恨不得在當時就學會DCF。幾年前有人推薦我一間位於台中火車站附近的老舊電梯華廈，兩房一廳一衛，大小我不記得了，大概16、7坪吧。走路到台中火車站只要10分鐘。由於當時台中都在發展外圍，也就是甚麼四期、五期、六期、拉拉拉現在不知道第幾期了。所以火車站附近的老舊區域整個就沒落了。加上可能當地商圈很多外勞聚集，所以那一區的房價幾乎跌到谷底。當時屋主開價多少你們知道嗎？60萬！對！60萬耶！媽的這甚麼價格呀！我想說一定有問題，果然一問這是一間凶宅。有人上吊自殺。後來因為心理因素就沒買了。然而如果你是個理性的投資客，你就會知道這是一個絕佳的投資標的。這間房子的出租行情是一年108,000元。因為是凶宅我打個折就算是60000就好。一年的投報率就是10%。十年的投報率也有7.18%，這都還沒有算土地增值與都更的潛在報酬。結果大家也都知道啦。前一陣子台中市政府大力整頓火車站周邊的景觀與設施，現在那邊的房價已經漲了至少50%。假設十年漲50%之後脫手，總回收現金就是60萬租金加上90萬售屋價金。年化報酬率是9.6%。這個故事給我的啟發就是，投資一定要理性，不能讓感性做決定。凶宅又怎樣？總是有人願意租啦。至少我的基督徒朋友就完全不管這些，他根本不相信有鬼。另外一個啟示就是，當一切看起來都很糟的時候，有可能就是好的投資時機。當時那個房子的屋況與周邊環境真得慘不忍睹。三十幾年的華廈，樓下早上還有人在賣菜賣魚。雖然離火車站商圈很近但是根本沒甚麼人去，然後還聚集了一堆外勞。但就是這樣的狀況才會有這麼便宜的價格出現，只要冷靜思考就不難理解，這是一個好的投資。如果當時你會DCF，更可以推估出這個資產的潛在價值。

善用價格波動來取得有價值的資產

        很多人把波動當成洪水猛獸，也因為人類不喜歡波動，所以為了平衡波動還催生出了現代資產配置理論與效率前緣的概念。但之前我已經提到了。對於投資來說，波動不等於風險，只有實際的資本損失才是風險。所以除非你被迫賣出資產並接受虧損的時候風險才會發生。這也就是為什麼我通常不建議上班族進行短線操作與槓桿投資。因為短線操作等於強迫自己在某個時間點賣出股票，這跟強迫自己實現風險是一樣的。如果你投資的公司確實每年都會獲利，那麼這些獲利最終都是會回饋到股東身上的，你又何必急於賣出。至於槓桿操作就是借錢買股票，因為借錢會有利息與還款的時間壓力，所以一樣是一種強迫自己賣出，把自己暴露於風險之中。相反地，我們應該利用價格波動來取得資產價值，獲取更好的報酬。

       以投資股票為例，舉個大家都知道標的—中華電信。每個人都知道中華電信幾乎是寡斷台灣電信業，而且有龐大穩定現金流收入與配息紀錄。所以很多人都喜歡買中華電信來收股利。但大部分無腦買的人會有兩種下場，第一就是買了就套牢，然後說服自己反正我是要收利息，放著吧。另外一種人就是買了就漲，然後賺個10%就賣了，感覺好像賺很多，其實是損失了更多獲利。真正有投資思維應該這樣思考：

中華電信過去地配息紀錄來看

每年大約配5元

我希望的年化報酬率是5%

採用DCF來推估出現在資產合理價格應該100元

現在股價是108元

結論=> 現在太貴了，如果低於100元我才買，否則我應該尋找其他標的或者是接受更低的報酬率。

  

        其實DCF的概念真的非常好用，幾乎所有的估值方法都是用這個概念延伸的。有機會我會詳細介紹一些實際應用方式，本篇文章主要還是要讓大家知道，學習辨識價格與價值的差異，並且持續觀察你有興趣的投資項目，然後耐心等待，等到價格波動出現遠低於價值的時候，把握絕佳投資機會，全力出擊。